离婚律师刘春梅案例解读:老人赠与房屋以买卖方式过户是否属夫妻共同财产

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　　一、基本案情

　　李先生与贾女士于1997年5月7日登记结婚，因双方性格不合，无共同语言，且已分居两年多，贾女士向人民法院起诉离婚，认为双方感情确已破裂，无和好可能，庭审中李先生同意离婚。共同生活期间，贾女士的母亲田老太于2009年5月20日将自有的位于海淀区万寿寺一套房屋赠与给贾女士，田老太与贾女士签订赠与合同，田老太自愿将该房屋赠与贾女士个人所有，不作为夫妻共同财产。该赠与合同于当月经公证处公证。次月16日，田老太、贾女士又以《存量房屋买卖合同》的形式将该房屋过户至贾女士名下，售房款60万元。庭审中，贾女士称该房屋的取得，名为买卖，实为赠与，其目的是为了降低税额度，不属于夫妻共同财产，归个人所有。李先生不认可贾女士所述，并称该房屋是贾女士购买所得，虽然田老太赠与贾女士房屋，但以买卖形式过户，赠与在先，买卖过户在后，应当以在后的买卖认定房屋性质，故应属于夫妻共同财产。北京市同创律师事务所刘春梅律师（liu-lawyer.cn）作为贾女士的离婚代理律师参加了诉讼的审理。

　　二、法院判决

　　李先生与贾女士离婚，位于海淀区万寿寺该房屋归贾女士个人所有。

三、律师分析

　　该起案件的争议焦点在于财产性质的认定上。在本案中，田老太与贾女士真实的意思表示应为赠与，虽然形式上是田老太与贾女士之间通过买卖形式办理过户的，但是实为田老太无偿赠与贾女士，且从时间连续性、买卖标的数额及条款约定不详尽等分析，非真实买卖房屋，即该房屋应属于贾女士个人所有，不属于夫妻共同财产。具体理由如下：

　　一、2009年5月20日，田老太与贾女士签订了《赠与合同》，约定田老太将海淀区万寿寺房屋无偿赠与贾女士个人所有，不作为夫妻共同财产。同月，田老太与贾女士办理了《赠与合同》公证。依据《中华人民共和国合同法》第一百八十五条的规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”可见，赠与合同中涉及的关键要素有三：其一是赠与人对于所赠财产具有处分权；其二是赠与行为具有无偿性；其三是受赠人具有接受的意思表示。对照上述规定，田老太将房屋赠与贾女士是其本人的真实意思表示，并依法办理了《赠与合同》公证，双方上述行为形成了合法有效的赠与合同关系。

　　二、6月16日田老太与贾女士双方签订《存量房屋买卖合同》并办理了过户，双方之间真实的意思表示与外部表示行为并不一致，因此，通过房屋买卖办理过户是实现房屋赠与的手段，双方之间法律关系的性质应根据其真实的意思表示也即无偿的房屋赠与行为进行确定，主要原因是：

　　1、是从时间顺序上，先赠与后买卖，时间间隔较短，不到一个月时间，可见，赠与的意图明显，赠与是目的，买卖是手段。

　　2、是从生活常理上，在签定房屋买卖合同之前，未有证据显示田老太存在撤销赠与表示及双方关系恶化迹象，故可推定田老太并不存在让贾女士以支付对价方式获得房屋权属的意愿。

　　3、是从交易习惯上，2009年5月20日签定的《存量房屋买卖合同》，虽然约定了房屋的价格，但对于房屋买卖的交付日期、违约责任、付款方式和期限等重要条款均未作明确，且在交易过程中，没有证据显示贾女士向田老太支付过购房款，也没有证据显示田老太向贾女士主张过购房款。在没有购房款支付的前提下，田老太把房屋过户至贾女士名下，此举明显与房屋买卖的交易习惯不符。

　　4、是从生活常识上，贾女士在已经获得经过公证的无偿赠与的情况下，这么短的时间内就同意全款购买房屋，违背生活常识。

　　5、是从动机上，未有证据显示田老太急着要卖房并从中获取购房款，其行为缺乏动机性意义。

　　6、是从交易成本上，通过买卖合同实现过户，能简化手续，节省将来的税费，赠与过户后如再次上市交易，会产生高额的税费，会增加很大的交易成本，买卖方式是更为经济、便倢的交易方式，也符合当下的交易习惯。

　　综上所述，田老太与贾女士内心意思与外部表示行为并不一致，名为房屋买卖，实为房屋赠与，双方之间并不存在真正的房屋买卖行为，而是形成了真实有效的无偿房屋赠与行为，按照赠与合同，该房产应属于贾女士的个人财产，应判归贾女士个人所有。