炜衡观点｜二房东的经营管理权是否能被继承

　　很多人在租房过程中都遇到过被二房东骗的问题。二手租赁关系在社会中已普遍存在，二房东拥有房屋的经营管理权，那么房屋的承租和转租的权利是不是遗产？在二房东去世后能不能由其继承人继承？面对这一问题，许多人持有不一样的观点。炜衡律所（以下简称炜衡）也在自媒体文章中分享过自身的看法。

　　其实，对于这一问题法律并没有明确的规定，因此也存在截然不同的观点。有人认为，二房东的承租权是根据租赁合同而享有的权利，基于合同的相对性，作为租赁合同一方的二房东死亡，则租赁合同自然终止，二房东对房屋的承租权不能由继承人继承。也有人认为，根据《民法典》第1122条的规定，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产，也即所有合法的财产都可以认定为遗产。

　　在第二种观点中，二房东对房屋所享有的承租权主要是财产性权利，而非人身性权利，具有财产的属性符合遗产的性质，应当由继承人继承；且房屋能否大规模地出租，很大程度上依赖于二房东前期的市场运作和投入，在二房东大规模投入后，如果直接将该等利益收归业主，对二房东及其继承人也不公平。对此，炜衡认为这一问题并不限于二房东，其实质是承租人在租赁合同中的权利能否继承的问题。

　　因此，面对二房东的经营管理权是否是遗产这一问题，炜衡对司法裁判规则进行了梳理，主要总结了以下四种观点：

　　炜衡的第一个观点是，公有房屋的承租使用权涉及承租人的资格认定，不能继承；第二个观点是对于非政策性房屋，有判决认为，承租人死亡不影响租赁合同的效力，继承人应当继续履行合同义务；在炜衡的第三个观点中，其认为对于非政策性房屋，还有更多判决认为，承租人死亡后，租赁合同权利义务自然终止，承租权不能继承；此外，炜衡还认为对于非政策性房屋，如果承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人或共同经营的人可以按照原租赁合同租赁该房屋，但这种情况不属于承租权的继承。

　　而对于承租权的继承问题，很多案例倾向于认为租赁合同的权利义务在承租人死亡后即自然终止，继承人并不能继承承租权。在炜衡的观点看来，为了防范风险，建议当事人通过与大房东的租赁合同中明确约定，承租人去世后其承租权可以由继承人继承，或是将租赁合同的承租人变更为“二房东”控股的公司，炜衡认为将遗产形式由承租权转换为股权，这样可避免合同自然终止的风险。