解码华夏幸福｜因不同而难懂 华夏幸福可期“幸福”

　　在刚刚过去的4月份，一向低调的华夏幸福一反常态，先是针对「资金链断裂」的流言发出严正声明，之后，公司高管更主动约见媒体接受采访。这一切的争议都源于2017年华夏幸福的年报，以及年报中的某些数据与其他房企有大不同。

　　在2017年，华夏幸福有7类营业收入，分别为产业发展服务、基础设施建设、土地整理、综合服务、物业管理服务、房地产开发、其他。其中作为房企主营业务的房地产开发占比不到一半，而产业发展服务项目占比与房地产开发相差只有10个百分点。万科的主营业务房地产开发占到总营收的99%。

　　而在融资额度和融资方式上，二者差异就更大了。华夏幸福的债券融资高达44.29%，而万科的银行借款高达79%。虽然两家公司的境内评级都是3A，但华夏幸福使用债券的比例，明显高于万科。即便是在绝对值上，华夏幸福的期末余额是489亿，万科也只有284亿。

　　一切结果皆有前因，从已知已发生的事情中间去找出脉络，以判断这家公司的未来发展，老戴从年报数据、负债结构、业务布局、以及盈利能力四个方面去分解，抛砖引玉。

　　靓丽的2017年报数据

　　华夏幸福2017年报是非常华丽的，净利润增长35%，其产业新城业务实现了强势增长。在报告期内的主营业务中，2017年产业新城业务实现了收入284.56亿元，同比大幅增长65%，产业新城收入占营收总额的比例从32%上升到48%。

　　其中，2017年产业新城业务园区结算收入额为299.12亿元，同比增长了68.43%，在整体合同销 售中占比达到了19.65%，较上年的14.76%提高了将近5个百分点，并在2017年新增加了21个产业新城和产业小镇，规模加速扩张。

　　此外，华夏幸福拥有货币资金681.05亿元，创下历史新高。在房地产金融监管趋紧，房地产调控依旧的情况下，充裕的资金量为企业安全经营和持续增长扩张提供了充足保障。

　　负债结构健康 预收款锁定未来利润

　　截至2017年底，华夏幸福预收款项余额1324.76亿元，同比增长29.18%;预收账款未来数年内通常会逐步结转为公司的营业收入与利润，有利于锁定公司未来三年持续高增长的经营业绩，让公司业绩更有确定性。

　　报告期末华夏幸福融资总金额 1105.43 亿元，其中银行贷款余额412.48亿元，债券期末余额489.55 亿元，信托、资管等其他融资余额203.40 亿元。公司的净负债率为59.8%，同比下降7个百分点，且货币资金减一年内到期债务后的净现金同比增加76亿元，短期偿债能力进一步提升。

　　华夏幸福近年来有效减少了有息负债率和短期债务，融资成本由2016年的6.97%减少到2017年的5.98%，基本处于一个行业偏低的水平。2017年11月华夏幸福宣布拟成立75亿元中国产业新城基金，并积极探索与其他龙头房企、金融机构等在资本端的诸多合作，未来产业基金有望成为公司新城开发建设的重要融资支撑。

　　对融资规模庞大的华夏幸福集团来说，成本每下降一个点，都会带来数亿元的财务费用节省。华夏幸福总体的负债结构也越来越健康。

　　2017年华夏幸福纳税收入达110亿元，这也是创下历史新高的。税收不仅是反映企业发展和经济增长的重要指标，也是体现企业社会价值的重要指标。

　　布局选址能力优异，业绩稳定增长可期

　　2017年年报中的重要内容是罗列了幸福目前已收到投资效益的19处园区，包括固安、嘉善等地，罗列了28处新的去年已开工，即将获得收益的园区和2处印度尼西亚的园区。在年报发布前三天，华夏幸福有全国的百家园区进行了盛大的春季开工仪式。

　　从长远的战略方向上来看，党的十九大提出，以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，华夏幸福的产业新城布局，紧跟国家发展战略，精准匹配京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区发展、“一带一路”等热点区域。

　　从年报披露的园区的选址看，华夏幸福选取的园区地址基本处于准一线城市的布局。在东部沿海地区，华夏幸福基本围绕大城市周边布局;而在中西部诸省，华夏幸福则基本围绕离省会城市几十公里范围之内的地点。

　　异地复制成功案例 2018盈利保障

　　2017年产业新城业务共为华夏幸福带来284.56亿元的收入，同比大增65%，在公司营收总额中的占比从32%上升到48%，占据半壁江山。

　　而华夏幸福总裁孟惊在上月接受采访时表示，2018年华夏幸福的销 售目标为2000亿元，销 售额同比增长30%以上，这是少有的敢于在2018年提出明确增长目标的企业，而其他房企对于2018年度则大部分“不设具体增长目标”。

　　通过现象看本质，所谓不同源于定位不同，作为“产业新城运营商”的华夏幸福并非传统意义上的房地产商，简单形象来说就是，华夏幸福是城市运营商。产业新城项目持续受益于中心城市产业、资本与劳动力外溢红利，通过打造幸福宜居的产业新城，提升区域魅力、吸引力、竞争力和承载力。

　　财报披露，目前，嘉善、来安、南浔、溧水、和县、武陟等地产业新城都开始为华夏幸福贡献销 售额，尤其是以嘉善产业新城为标杆的(环)杭州区域和以来安产业新城为标杆的(环)南京区域，分别以3年和2年的时间销 售双双超百亿，迅速成长为传统京津冀区域外，新的业绩增长极。

　　嘉善产业新城新西塘越里

　　而需要特别关注的是，在过去的2017年，华夏幸福新增加的21个产业新城和产业小镇中有20个位于京津冀区域之外，也就是说，在经过位于长三角的嘉善高铁新城、珠三角的江门产业新城，等几个成功复制案例后，华夏幸福走出京津冀，进行全国复制步伐加速。

　　2018年幸福可期

　　2018年初，华夏幸福提出了销 售争取2100亿的目标。目前，2018年一季度的全国房企业绩榜已揭榜。华夏幸福460亿元，名列全国第8，在A股上市中列第3，名列万科、保利之后，但万科在2017年增速大降，仅是持平状态。归属华夏幸福的权益金额446亿，也处于第3位置。已超过去年全年金额的35%。由于地产的销 售旺季在下半年，一季度只是卖房企业的前哨战，下半年将加速。从一季度看，华夏幸福的全年销 售业绩有望完成2000亿以上的目标。

　　而作为非典型性房地产企业，在过去五年中，华夏幸福的总资产从2013年的740.94亿，猛增到到2017的3758.65亿，增长近5倍。

　　就在上周，华夏幸福还入选“2018中国民营上市公司高质量发展30强”和“2018中国民营上市公司社会责任30强”两大榜单。

　　作为中国领先的产业新城运营商，华夏幸福早已不是一家房地产商。其更多专注于不断提升产业新城的招商、运营能力，以及异地复制、融资能力，这才是产业新城运营商的关键所在，也是看待华夏幸福能否延续之前十年“幸福”模式的关键。