京坤律所：拆迁补偿方式如何正确选择？

　　拆迁补偿是指国家为了公共利益的需要,依法征收国有土地上单位、个人的房屋,并对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。拆迁补偿的方式分为:货币补偿与房屋产权调换两种,京坤律师下面给大家分别介绍两种补偿方式的优劣以及各自拆迁补偿费的计算模式,望广大被征收人都能选择适合自己的补偿方式。

　　一、货币补偿。

　　“先补偿、后搬迁”是房屋征收的基本原则,被征收人仅需与征收部门约定清楚具体的补偿数额,在搬迁前就可以拿到相应的补偿款。对于急需资金、不缺住房的被征收人而言,货币补偿无疑是最干脆利落、风险性最低的补偿方式。那么货币补偿方式的拆迁补偿费包括哪些呢?

　　首先,被征收房屋价值的补偿无疑是最重要的。被征收房屋价值的补偿,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定,具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额。当然,除了被征收房屋本身的价值,被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,停产停业损失,以及补助和奖励等也应当与征收部门约定清楚。

　　二、房屋产权调换。

　　很多被征收人可能会想,既然选择货币补偿也能拿到与被征收房屋价值一致的补偿款,那我何必选择房屋产权调换,拿到货币补偿后直接在周边再买一套房屋不好吗?

　　其实不然,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。而“被征收房屋类似房地产的市场价格”其实并不等于“被征收房屋周边商品房价格”,同一地段的房地产价格会因为开发商、小区新旧等因素的不同而有区别。被征收的房屋往往都是在一些老旧的小区,按照老旧小区二手房市场价值给予的补偿款一般很难在同一地段购买新的商品房。

　　当然,选择房屋产权调换也可能伴随一定的风险性。很多地方房屋征收时给予的安置房屋是期房,期房则必须要考虑交房时间的问题,大家一定要与征收部门约定清楚交房时间和违约责任。选择房屋产权调换除了被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,停产停业损失,以及补助和奖励等补偿外,还可以要求征收部门支付临时安置费或者提供周转用房。

　　另外,安置房和商品房的区别也是被征收人选择产权调换方式需要考虑的要素,两者的区别主要在以下几个方面:

　　1、产权的区别。在办案实践中,各个地方的安置房源种类并不相同,主要包括公房、经济适用房、商品房和小产权房等类别。除商品房外其他几类房源一般并不是完全产权,如公房的业主可能只有承租使用权,却没有转让的权利。其他几类即使具有完全的房屋所有权,却不一定具有完全的土地使用权,如经济适用房的土地性质一般是划拨用地,这类房源想上市交易可能会被要求补缴土地出让金。所以,明确安置房源性质也是广大被征收人争取合理补偿过程中需要注意的要点。

　　2、质量上的区别。安置房往往建设利润被限制的很死,因此,建筑商为了降低成本,以偷工减料方式增加利润的可能性较大。如果职能部门再监管不力或者沆瀣一气,那交房时被征收人取得的安置房质量必定会远远低于同地段的商品房。当然,也有比较负责的或者示范工程之类的,质量相对较好的安置房,这就需要大家提前调查清楚或者提前和拆迁方就房屋质量标准达成协议,避免自身补偿利益受损。

　　3、交易时间的限制。不少安置房都有交易时间限制,也就是规定在几年内不得上市转售。商品房没有这方面的规定,只要是你买到的已经办理过登记的现房,就可以上市交易。不过,商品期房,法律上是不允许转售的。

　　读到这相信大家对货币补偿和房屋产权调换有了细致的了解,现在有些地方还会提供货币补偿与房屋产权调换相结合的补偿方式,但万变不离其宗,大家只要明确两种补偿方式的优劣,结合自身情况,一定能选择最适合自己的补偿方式。

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