姜彩熠律师办理蹊跷涉产权及营商环境案 “被害人”为何到处喊冤？

　　2022年11月1日，丹东农商行在中院“败诉”的消息不翼而飞......。一件普通民事诉讼，为何引发关注？还要从2018年长隆集团卷入一起“骗贷”案说起。

　　辽宁长隆集团公司，经过20多年的发展，论规模和实力在丹东地区，都是排名靠前的民营企业，也是当地纳税大户，对解决就业和当地经济发展作出很大贡献。2018年，该公司老板张建庆因“骗贷”罪，被刑拘、批捕、起诉，最终被丹东一、二审法院以骗贷罪判处有期徒刑三年。至此，企业停产、倒闭，近千名职工下岗，正在开发的棚户区改造项目“烂尾”，昔日长隆的辉煌荡然无存……。

　　“骗贷”是常见罪名，但令人诧异的是，被骗的丹东农商行坚决不承认被骗，到处“喊冤”，还用“红头文件”的形式，给公安、检察院、法院分别书面发函，坚决要求摘掉“被害人”的帽子。在各种努力均不奏效的情况下，最终起诉到丹东中院，请求法院判令其与张建庆公司签订的《贷款合同》和《抵押担保合同》合法有效，判令丹东农商行在抵押担保范围内优先受偿。

　　张建庆及家人更是不服，其妻宋金梅在中院驳回申诉后，又向省高院申诉。张建庆认为，丹东一、二审法院判决“隐瞒查封”骗取贷款的事实是无中生有，是根本不存在的事实。为什么？“用于担保的土地和房屋，法院根本就没有查封，张建庆怎么能‘隐瞒查封’呢？”宋金梅愤愤不平地告诉记者：“假如真有法院查封，土地、房产、不动产登记中心等部门，根本不可能给农商行办理“抵押登记”和《他项权利证》，这是法律常识啊”。

　　为此，记者采访了张建庆的辩护律师海南彩熠律师事务所主任姜彩熠，并电话采访了涉案相关部门。

　　“要约承诺”，合同成立

　　“银行发放贷款前，办理“抵押登记”和《他项权利证》是政 府相关机关的行为。假如真有查封，张建庆怎么能‘隐瞒’呢？”姜彩熠律师向记者介绍了用于抵押担保土地和房产的来历。

　　2012年11 月30日，丹东市振安区法院作为出卖人，在《辽宁法制报》刊登《辽宁省丹东市振安区人民法院变卖公告》。该《变卖公告》是振安法院作为出卖人向社会不特定买受人发出的典型“要约”。变卖的标的物位于丹东市振安区鸭绿江办事处大平街324号丹东国际汽配建材城 1-5 号楼的在建工程。土地面积 34725.71 平方米。变卖价格为总价人民币 7800多万元。该“要约”还明确了“承诺”期限和保证金价款支付期限。

　　2012年12月3日，张建庆安排曲宸锋以自然人名义作出“承诺”，即向振安法院负责的庭长递交了书面承诺，接受振安法院要约载明的出卖条件。至此，双方之间买卖合同依法成立。

　　2013年6月17日，经振安法院同意，将买受人变更为新注册的丹东亿丰置业有限公司。以曲宸锋名义交纳的2000万元，变更为丹东亿丰公司交纳。在政 府协调下，振安法院将涉案土地、工程，交付给张建庆的公司开发使用。

　　姜彩熠告诉记者，根据《民法典》第471 条、第 483 条、第 502 条、第 465 条规定：“依法成立的合同受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”。双方之间的买卖合同意思表示真实，不存在违背公序良俗，不违背法律法规强制性规定，依法应当认定为合法有效的买卖合同。

　　“从往来相关书函‘关键词’中，振安法院是承认与张建庆是买卖合同法律关系的。”姜彩熠告诉记者，“振安法院在报纸的公告、相关通知、催款函中，都承认张建庆是购买人。逾期付款“视为违约”，还有政 府的相关红头文件中，也承认张建庆是购买人……。”

　　姜彩熠律师认为，双方之间虽然没有签订书面的买卖合同，但双方之间是以“要约”和“承诺”的方式订立的土地和“半截子工程”买卖合同。姜彩熠特别强调，张建庆不是执法对象，这是平等主体间的买卖合同。

　　　省、市、区都大力支持的招商项目

　　双方买卖合同成立并生效后，张建庆按振安法院通知要求，于 2013年2月18日交付 2000 万元，振安法院出具了三张结算票据。

　　姜彩熠律师告诉记者，出卖的是在建工程，当时己经停工长达8年之久，是丹东市有名的“烂尾楼”，用政 府红头文件的定性是 “半截子工程”。张建庆向振安法院提出，要求法院先提供土地、工程规划，施工许可，消防审核，建材检验、化验报告，施工图纸、档案，以及施工、监理报告等恢复施工和验收必需的资料，张建庆再支付剩余 5800万元价款，法院表示同意。

　　但是，虽经张建庆多次催要，由于施工单位不配合，振安法院迟迟没有向张建庆交付工程手续和施工资料，严重影响了张建庆与政 府开发项目的实施。

　　姜彩熠律师告诉记者，张建庆购买了案涉的土地和在建工程后，于2013年9月与丹东市振安区人民政 府签订了 《丹东市亿丰国际建材城项目开发建设协议书》，计划总投资约 20亿元人民币，将张建庆受让的土地和在建工程打造成辽东地区规模最大的品牌家具、精品建材中心、产业集群中心及物流配送中心，年预计实现营业收入10亿元人民币，年力争实现税收3000万人民币。振安区政 府除了给予优惠政策外，还要求张建庆在协议签订后一个月内，保证项目正式开工建设，力争2014 年五一前将一期工程投入使用，二期工程同时开工建设，3年内完成全部投资。协议签订后，由于振安法院未能如期提供上述施工手续及资料，致使张建庆未能按与政 府约定的时间进场施工。

　　张建庆将上述情况，向市、区两级政 府主要领导汇报后，引起重视。2013年底和2014 年初，市、区两级政 府专门召开现场办公会，协调解决张建庆受让土地及在建工程缺少施工手续和进场复工等问题。在两级政 府的协调下，法院同意在未支付全部价款的情况下，将变卖的在建工程交付给张建庆施工。张建庆承诺，待政 府办理完毕受让土地和在建工程相关手续后，补清全部余款。

　　从2013 年下半年开始，张建庆筹措资金，重新设计规划调整布局，组织施工和装修队伍等复工准备工作。2014 年初，振安法院将在建工程交付给张建庆施工。法院还建议张建庆，将其他小债权人的债权出资收购，振安法院配合办理相关手续。

　　张建庆为了履行与政 府签订的 《国际建材城开发项目协议》约定的义务，白天黑夜加紧施工。特别是经时任辽宁省领导牵线，引进上海红星美凯龙入驻国际建材城后，张建庆在石坚市长和区政 府领导亲自督办、过问和支持下，不断加快施工进度，加大投资，至2014年10月，张建庆受让的在建工程基本达到竣工程度，市、区两级领导非常满意。

　　“丹东两级政 府出手相助，办理完毕涉案标的物相关手续和验收后，张建庆支付剩余价款遭振安法院拒收。”姜彩熠向记者介绍。2014 年末、2015 年初，丹东时任市长石坚到区政 府现场办公，专门对张建庆买受振安法院出卖的土地和在建工程手续办证等问题，作出明确指示。2015年2月11日，区政 府作出丹安政函【2015】 11号文件，要求各部门为落实市、区两级办公会精神，给张建庆办理相关手续和证照。政 府红头文件中，对张建庆投资开发建设“半截子工程”取得的成就，给予肯定。区政 府还于 2015年2月9日，专门召开区长办公会，协调各部门研究在施工资料欠缺的情况下，由政 府相关部门做担保，直接办理相关验收手续。张建庆取得相关手续后，第一时间向振安法院方交纳余款 5800万元。但法院以《评估报告》 “过期”为由，拒绝接收张建庆交纳的余款。张建庆计划将房款，强行打入法院执行账户，因没拿到法院账户而落空。

　　姜彩熠认为，所谓《评估报告》“过期”，纯是振安法院违约的借口，也是法院违约的铁证。丹东市两级法院己经把《评估报告》超2年逾期，拒收张建庆5800 万元尾款的事实，写进了《判决书》。振安法院在给公安机关的《情况说明》中，也把《评估报告》“逾期”作为拒收张建庆交付余款5800 万元的理由。姜彩熠说，振安法院提出，因“逾期”需重新评估、重新拍卖，既无事实依据，也无法律依据，完全是为自己违约找借口。

　　2015年3月，在丹东市主要领导的支持和协调下，张建庆与丹东农商行签订借款合同，并从新建5栋楼中拿出2栋楼（评估价1.83亿）和土地（评估价900多万元）做抵押担保，贷款7000万元。贷款后，振安法院在拒收5800万尾款的同时，于2015年5月12日，将已经出卖并交付给张建庆的土地和房屋查封。

　　由于振安法院的查封，造成丹东市最大的招商引资项目国际建材城和红星美凯龙项目，不能按市政 府要求和合同约定时间开业，错过了经济发展的大好商机。

　　“隐瞒查封”，没有事实

　　记者仔细翻阅张建庆的一、二审《刑事判决书》，认定张建庆骗贷的犯罪事实都是“隐瞒查封”。本案贷款前究竟有没有“查封”呢？姜彩熠律师告诉记者，贷款时肯定没有查封。因为办理“抵押登记”和《他项权利证》，都是政 府行为。如果有查封，张建庆是无法“隐瞒”的。

　　怎样证明没有“查封”呢？姜彩熠律师递给记者一本《证据目录》。记者发现，相关政 府部门都否认贷款前法院有查封的事实。

　　2020年7月23日，丹东市自然资源局振安分局出具的《关于对丹东市公安局振安分局的复函》、《关于振安区人民法院司法建议书的复函》、《原双跃科技土地使用证更名为双朋科技沿革情况》。该局的相关函件中认为：“丹东双朋科技发展有限公司向原土地行政服务大厅提交土地抵押登记申请，提供了该公司与银行签订的抵押合同、借款合同、房屋登记部门出具的房屋抵押权他项权利证书等材料，符合申请抵押登记材料要求，原市土地行政服务大厅受理该项业务。2015年3月30日，我局核发了土地他项权利证书，土地抵押金额1元。”该局在函件中明确：“2015年3月受理变更登记时，该宗土地处于未被查封的状态。”，该局在《情况说明》中还提到：“2015年3月30日，双朋公司以该地抵押贷款1元，到分局办理了抵押登记，据了解该双朋公司抵押贷款是区委、区政 府决定。”

　　振安分局的上述行为得到了其上级的肯定。丹东市国土资源局早在2017年5月17日的《行政诉讼答辩状》中明确：“从涉案房屋登记档案来看，原房屋登记部门依据《房屋登记办法》的有关规定，向第三人收取登记要件，按程序登记并发证，第三人提交的申请材料齐全，登记部门办理程序合法，也不存在原告在起诉状陈述的查封期间办理房屋登记和抵押权登记的情况，因此原登记部门为第三人办理的涉案房屋登记发证行为并无不当。”

　　负责房屋产权登记的市住房和城乡建设委员会，在2017年5月15日的《行政诉讼答辩状》中认定：本案抵押登记在前，法院查封在后：“涉案房屋的查封登记时间在所有权初始登记和抵押权登记之后。2015年2月、3月、5月答辩人分别为第三人办理房屋所有权初始登记和抵押权登记，2015年11月19日区法院向答辩人送达民事裁定书与协助执行通知书要求查封涉案房屋，查封登记时间在所有权初始登记与抵押权登记之后。”

　　姜彩熠律师告诉记者：假如真有法院“查封”，就不可能办理“抵押登记”和《他项权利证》，准确地说是不可能办理合法有效的《他项权利证》。本案中，作出刑事一审判决的振兴区法院，在农商行的《民事裁定书》中认定：“本院经审查认为：三名申请人陈述的事实，有社团借款合同、抵押合同、房屋、土地他项权证、房权证、土地证、借款凭证、借款还款凭证等证据证实，合法有效。”并裁定“优先受偿”。一个事实，一个法院，却做出两个不同的判决，这是一件很不严肃的事情。

　　丹东市不动产登记中心还出具了相关的档案资料，涉案的土地早在2007年丹东法院确有查封，但一直没有续封。涉案的5栋楼，没有查封。丹东农商行办理“抵押登记”和《他项权利证》之后，即2015年5月12日，区法院轮后查封了涉案的房屋和土地。

　　“从逻辑关系上讲，‘隐瞒查封’的前提是有查封，没有查封就不存在隐瞒了。”姜彩熠律师愤愤不平地说。

　　银行“喊冤”，否认被骗

　　丹东红星美凯龙项目，是省长招商项目，市领导很支持。为了解决资金困难，时任市长亲自协调丹东农商行给张建庆的公司贷款。当时，丹东农商行贷款份额受限，还联合了宽甸农商行和锦州农商行，三家共同给张建庆的公司贷款7000万元。姜彩熠律师向记者介绍。

　　姜彩熠律师给记者提供了一份《关于丹东农村商业银行股份有限公司振安支行、辽宁宽甸农村商业银行股份有限公司为牵头行，为辽宁双朋科技发展有限公司发放社团贷款7000万元的调查报告》，该报告详细记录了银行在贷款之前的调查情况，从《报告》中看，用于抵押的两栋房屋总面积为2.97万平方米，总估值为1.83亿元，设定权利值7000万元，抵押率38.1%，上述两栋房屋土地分摊面积为7076.07平方米，本次抵押7076.07平方米，土地每平方米评估值1376元，总评估值为973.75万元，设定权利值1元，不发放贷款。最终《报告》认为：“该企业经营项目（红星美凯龙项目）符合《辽宁省农村信用社信贷管理制度》有关要求，经营者有经营管理能力，并且拥有一定的自有资金，具备偿还贷款的能力。因此，同意为辽宁双朋科技发展有限公司发放社团贷款7000万元。”

　　姜彩熠律师说，农商行发放贷款程序是很严格的，贷款前还专门到上海红星美凯龙总部调查了解情况，对抵押物的证、照也进行了认真的调查核实，如果有“查封”，张建庆是隐瞒不了的。

　　在公安机关侦查期间，丹东农商行就坚持“抵押登记”合法有效，极力否认“被骗”。张建庆一审判决后，丹东农商行还专门给中院出具了《辽宁双朋科技发展有限公司社团贷款情况说明》。丹东农商行认为：“该笔社团贷款用于抵押的辽宁双朋科技发展有限公司所有的商业用房和土地使用权均为有权机关核准并发放的证照，抵押时均到有权部门现场办理登记。充分证明我行及社团贷款成员行抵押权登记的有效性和合法性。”

　　丹东农商行在《说明》中还专门引用了振兴区法院《民事裁定书》，认为该裁定已生效：“裁定准许对被申请人辽宁双朋科技发展有限公司用于抵押的房产及土地进行拍卖、变卖；我行及社团贷款成员宽甸农商行、锦州农商行对变价后所得款项在7000万贷款及相应利息范围内优先受偿。”但刑事判决后，该裁定书被法院主动撤销。

　　对丹东一、二审刑事判决，被告方张建庆和被害方丹东农商行都不服。张建庆的亿丰公司起诉振安区法院，认为涉案土地、在建工程已经交付使用，要求法院确认买卖合同合法有效，要求法院收取价款、继续履行。丹东中院以本案不属于民事受案范围为由，驳回起诉，目前已上诉至辽宁省高院。丹东农商行也上诉至辽宁高院，要求确认《抵押合同》合法有效，要求判令丹东农商行在抵押范围内优先受偿。

　　因一起刑事案件，引发被告和“被害”双双提起民事诉讼，尚不多见。辽宁省高院审理结果如何，本报将继续关注。（《澳门法治报》董阎礼）